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Las Entidades Urbanísticas de Conservación. Breve aproximación a esta persona jurídica.
1:23Ángel López
En definitiva, decir que se es
especialista en Entidades Urbanísticas de Conservación, vendría a ser como
decir que se es especialista en Asociaciones o Fundaciones, con la
particularidad, que si bien más o menos todo el mundo tiene claro qué son estas
figuras, al menos desde un aspecto general, no técnico, o lego, no ocurre lo
mismo con las Entidades Urbanísticas de Conservación.
Este y no otro, es el objeto de este comentario, aclarar o efectuar una aproximación no técnica a esta peculiar figura, más habitual de lo que muchos creen, pero que no se advierte, quizás por confundirse con las Comunidades de Propietarios. Sepa el lector, que es bastante probable, que en los últimos días haya estado paseando o transitando por una urbanización gestionada por Entidad Urbanística de Conservación, sobre todo si ha estado en alguna urbanización relativamente separada del casco principal de un municipio o en algún polígono industrial, dado que estos suelen ser los supuestos típicos de EUC.
No piense el lector que no conozca la figura, que es un ignorante, sorprendentemente el desconocimiento es predominante, y es habitual encontrarse con compañeros y hasta con experimentados jueces, que desconocen la misma, e incluso efectúan defensas o dictan fallos con la convicción de que se trata de una Comunidad de Propietarios, o al menos, algo muy parecido a la que en cualquier caso se le puede y debe aplicar su legislación.
Es esta, sin duda, la principal cuestión a conocer: las Entidades Urbanísticas de Conservación no son Comunidades de Propietarios, ni se les aplica su legislación (STS 14-02-90, de 19-09-98, de 15-05-05 y de 20-0-06, entre otras).
Muy al contrario, son un ente opuesto a los principios y razón de ser de las Comunidades. Es por ello, que siendo estas últimas muy bien conocidas, al menos en términos de concepto general, sin duda, la aproximación a las primeras interesa hacerla por comparación con ellas. Vamos a esa tarea.
Mientras que en una Comunidad de Propietarios se comparte y se es copropietario de un elemento privado común, razón de ser de la propia Comunidad, a los efectos de organizar su uso y mantenimiento, en la Entidad, se es, y aquí estriba la gran diferencia, obligado a conservar y mantener, espacios, redes y equipamientos de titularidad pública, deber que se atribuye y que corresponde a los propietarios de la urbanización, propietarios que, de contar con elementos comunes privados conformarían a su vez una Comunidad de Propietarios en relación a estos.
Es decir, que mientras que en una Comunidad de propietarios, estos lo son, sobre una zona común privativa y por lo tanto, que no puede ser usada por terceros, por ejemplo un parque o zona ajardinada aneja a sus propiedades, en una Entidad Urbanística no se es propietario de nada, simplemente se tiene la obligación legal, derivada de ser el titular de una propiedad ubicada en un ámbito territorial, de conservar el dominio público, es decir, el parque público anejo a su propiedad.
Este y no otro, es el objeto de este comentario, aclarar o efectuar una aproximación no técnica a esta peculiar figura, más habitual de lo que muchos creen, pero que no se advierte, quizás por confundirse con las Comunidades de Propietarios. Sepa el lector, que es bastante probable, que en los últimos días haya estado paseando o transitando por una urbanización gestionada por Entidad Urbanística de Conservación, sobre todo si ha estado en alguna urbanización relativamente separada del casco principal de un municipio o en algún polígono industrial, dado que estos suelen ser los supuestos típicos de EUC.
No piense el lector que no conozca la figura, que es un ignorante, sorprendentemente el desconocimiento es predominante, y es habitual encontrarse con compañeros y hasta con experimentados jueces, que desconocen la misma, e incluso efectúan defensas o dictan fallos con la convicción de que se trata de una Comunidad de Propietarios, o al menos, algo muy parecido a la que en cualquier caso se le puede y debe aplicar su legislación.
Es esta, sin duda, la principal cuestión a conocer: las Entidades Urbanísticas de Conservación no son Comunidades de Propietarios, ni se les aplica su legislación (STS 14-02-90, de 19-09-98, de 15-05-05 y de 20-0-06, entre otras).
Muy al contrario, son un ente opuesto a los principios y razón de ser de las Comunidades. Es por ello, que siendo estas últimas muy bien conocidas, al menos en términos de concepto general, sin duda, la aproximación a las primeras interesa hacerla por comparación con ellas. Vamos a esa tarea.
Mientras que en una Comunidad de Propietarios se comparte y se es copropietario de un elemento privado común, razón de ser de la propia Comunidad, a los efectos de organizar su uso y mantenimiento, en la Entidad, se es, y aquí estriba la gran diferencia, obligado a conservar y mantener, espacios, redes y equipamientos de titularidad pública, deber que se atribuye y que corresponde a los propietarios de la urbanización, propietarios que, de contar con elementos comunes privados conformarían a su vez una Comunidad de Propietarios en relación a estos.
Es decir, que mientras que en una Comunidad de propietarios, estos lo son, sobre una zona común privativa y por lo tanto, que no puede ser usada por terceros, por ejemplo un parque o zona ajardinada aneja a sus propiedades, en una Entidad Urbanística no se es propietario de nada, simplemente se tiene la obligación legal, derivada de ser el titular de una propiedad ubicada en un ámbito territorial, de conservar el dominio público, es decir, el parque público anejo a su propiedad.
Entiéndase, que se ha elegido el parque por su grafismo, pero normalmente la
obligación de conservación se extiende a las calzadas, las aceras, las redes de
alcantarillado, distribución de agua, iluminación, etc, en definitiva, de todos
o algunos de los elementos e infraestructuras de la urbanización, pero pública,
esto es de dominio y uso para todos y no sólo para los propietarios que la
sufragan.
El origen es claro, el Legislador pensó, que sería bueno descargar a las Administraciones Locales del coste de mantener los elementos y redes públicas de determinadas urbanizaciones alejadas de los cascos urbanos, obligando a los propietarios a ser ellos mismos los que tuvieran la obligación de autoconservarse su urbanización. No obstante, olvidó efectuar una legislación clara que evitara confusiones y facilitara la gestión y organización de estos entes, que además de ya de por si ser desagradables, al suponer una carga económica para los propietarios, muchos ni entienden ni conocen, lo que aumenta el rechazo hacia los mismos y multiplica los problemas y conflictos.
El origen es claro, el Legislador pensó, que sería bueno descargar a las Administraciones Locales del coste de mantener los elementos y redes públicas de determinadas urbanizaciones alejadas de los cascos urbanos, obligando a los propietarios a ser ellos mismos los que tuvieran la obligación de autoconservarse su urbanización. No obstante, olvidó efectuar una legislación clara que evitara confusiones y facilitara la gestión y organización de estos entes, que además de ya de por si ser desagradables, al suponer una carga económica para los propietarios, muchos ni entienden ni conocen, lo que aumenta el rechazo hacia los mismos y multiplica los problemas y conflictos.
Adviértase por lo tanto, que nada tienen que ver ambas figuras jurídicas, y de ahí, que no resulte de aplicación a las Entidades Urbanísticas de Conservación la Ley de Propiedad Horizontal, como viene estableciendo la Jurisprudencia desde hace muchos años, y ahora ha matizado la propia norma de una forma expresa en su última reforma, Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, al establecer en su artículo 2.e), que las EUC pueden aplicar dicha normativa en los casos en los que sus Estatutos así lo dispongan.
En efecto, las Entidades Urbanísticas de Conservación se regulan por la Ley del Suelo de la Comunidad correspondiente, por el Reglamento de Gestión Urbanística (Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana), y por sus propios Estatutos, que tienen la consideración de norma legal, por cuanto son aprobados por la Administración urbanística actuante. No obstante, si vamos a las Leyes, son escasísimos los artículos dedicados a la figura y de ahí muchos de los problemas que plantea en su devenir diario, máxime cuando sus Estatutos no han sido redactados con los conocimientos que se debieran.
Las Entidades Urbanísticas de Conservación, a diferencia de las Comunidades de Propietarios son administraciones públicas, dependiendo habitualmente del Consistorio Municipal en que se asientan, aunque puede darse el caso, si lo hacen sobre dos o más, que la su Administración actuante sea la Comunidad Autónoma, si bien, a pesar de esta dependencia, constituyen entes autónomos, con plena personalidad jurídica para el cumplimiento de sus fines.
En definitiva, tenemos un entre administrativo público y como tal sujeto al derecho administrativo, dependiente de una Administración actuante, pero que goza de plena personalidad jurídica, y al que pertenecen de forma obligatoria todos los propietarios de una urbanización, correspondiéndoles a estos, a través del mismo, la obligación inexcusable e irrenunciable, de sufragar y ejecutar el mantenimiento y conservación de las infraestructuras públicas de la urbanización.
Comprenderá el lector, que dada la complejidad del ente, las personas con las que de una manera directa se relaciona –por un lado los propietarios y por otro la Administración de la que depende–, las tareas y funciones de interés general que realiza, unido a una escasa regulación legal, genera una enorme cantidad de especialidades y conflictos jurídicos, cuya explicación y análisis intentaremos ir abordando en futuros comentarios.
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Este comentario fue publicado en lawyerpress con fecha 9 de enero de 2014. Puede accederse al mismo en Acceso en Lawyerpress.
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